L’exercice du droit de propriété sur le sous-sol par le propriétaire foncier
Dans le cadre de l’expertise juridique d’un ensemble immobilier de deux immeubles situés dans le quartier des Pâquis à Genève, j’ai analysé un arrêt important du Tribunal Fédéral. Cet arrêt (ATF 132 III 689 du 31 août 2006) traite d’une question cruciale : jusqu’où s’étend l’exercice de son droit de propriété sur le sous-sol (en profondeur) par le propriétaire d’un terrain.
Le contexte de l’affaire
Une compagnie d’assurances est propriétaire de 2 parcelles à Lausanne. Ces parcelles étaient voisines d’une parcelle appartenant à la commune de Lausanne, d’où proviennent les immissions. La commune de Lausanne a octroyé un droit de superficie distinct et permanent (DDP) en faveur d’une coopérative (« la Constructrice ») pour construire deux immeubles.
Le problème survenu
Les travaux d’excavation ont créé le litige. Pour construire les deux immeubles, la Constructrice a dû réaliser d’importants travaux de terrassement qui ont aussi affecté les 2 parcelles de la compagnie d’assurances. En effet, la Constructrice et ses mandataires ont dû poser des ancrages permanents au sous-sol de ses 2 parcelles.
Les réclamations financières
La compagnie d’assurances a ouvert une action contre deux parties : la commune de Lausanne et la Constructrice. Elle réclamait deux indemnités :
- 160’000 francs pour la moins-value de son terrain due aux ancrages permanents
- 145’000 francs pour réparer les aménagements extérieurs endommagés
Le principe de l’extension verticale
L’article 667 alinéa 1 du Code civil suisse établit un principe fondamental :
« La propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, dans toute la hauteur et la profondeur utiles à son exercice. »
En d’autres termes : un propriétaire possède aussi l’espace aérien au-dessus et le sous-sol en dessous. Mais cette règle a des limites.
En vertu de l’art. 667 al. 1 CC, “la propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, dans toute la hauteur et la profondeur utiles à son exercice”.
Le cadre juridique applicable
Cela suppose, selon la jurisprudence et la doctrine, que le propriétaire ait un intérêt digne de protection quant à l’exercice, même éventuel, de son droit dans le sous-sol. Un tel intérêt n’existe, quant à un certain espace au-dessous du sol, que si le propriétaire peut dominer cet espace et exercer les possibilités d’utilisation qui découlent de la propriété, ou si des agissements de tiers dans cet espace porteraient atteinte à l’utilisation du fonds.
Si la remise en état des aménagements extérieurs endommagés n’est pas contestée, la compagnie d’assurances n’a pas établi avoir un intérêt à un exercice de son droit de propriété sur le volume du sous-sol de ses 2 parcelles dans lequel pénètrent les quatre ancrages permanents litigieux.
Elle n’a pas prouvé en quoi la présence desdits ancrages affecterait les possibilités d’utilisation future de ses parcelles et entraînerait de ce fait une moins-value (Cf. ATF 122 II 246 pour la moins-value subie par une parcelle en raison de la perte de possibilités de construction en sous-sol liée à la construction d’un tunnel).
Au 2.3.1. dudit arrêt, il est fait mention d’un arrêt relativement ancien dans lequel le Tribunal fédéral a jugé que les superficiaires d’un fonds qui entendaient y ériger un parking de plusieurs étages avaient seuls qualité pour défendre à une action en prévention du trouble, laquelle ne pouvait être dirigée contre la propriétaire du bien-fonds (superficiant).
En effet, les immissions redoutées ne proviendraient pas du fond de base, mais du bâtiment qui devait y être érigé en exercice du droit de superficie. L’atteinte redoutée ne pouvait dès lors pas être le fait de la propriétaire dans l’exercice de son droit de propriété, mais uniquement celui des superficiaires dans l’exercice de leur droit propre (arrêt du 30 juin 1931, reproduit un ZR 30/1931 n° 146 et évoqué à l’ATF 91 II 281, consid. 5b).
La charge de la preuve
En conclusion, le propriétaire foncier doit prouver qu’il a un intérêt digne de protection à l’exercice de son droit de propriété sur le sous-sol considéré (extension verticale de la propriété foncière).
Il faut démontrer concrètement :
- Un projet d’utilisation du sous-sol
- L’impossibilité de réaliser ce projet
- Le préjudice financier qui en résulte
La décision finale
La IIe Cour civil du TF a partiellement admis le recours en réforme de la Coopérative et le jugement attaqué réformé, qui ne doit payer que la somme de 145’000 frs. avec intérêts. Le versement de l’indemnité de 160’000 frs. a été rejeté.
Cette affaire illustre l’importance de documenter précisément l’impact d’empiètements souterrains. Les propriétaires doivent anticiper et quantifier les préjudices réels pour obtenir une indemnisation.
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