Le coût de la servitude de passage dans le cadre d’une estimation immobilière

Les servitudes de passage sont déterminantes dans l’estimation de la valeur d’un bien immobilier. Lorsqu’un terrain nécessite une servitude de passage via une propriété voisine, ce qui est fréquent, le calcul du coût de la servitude influence directement la valeur finale.

Qu’est ce qu’une servitude de passage ?

Définition juridique

Une servitude de passage est un droit réel limité inscrit au registre foncier. Elle permet au propriétaire d’un terrain (le fonds dominant) de traverser la propriété d’un voisin (le fonds servant) pour accéder au réseau routier public ou à une partie de son terrain.

Les cas nécessitant une servitude

Certains terrains nécessitent une servitude de passage afin de pouvoir y accéder depuis le réseau routier public. Plusieurs situations l’exigent :

Terrain enclavé : Parcelle sans accès direct à la voie publique
Optimisation foncière : Densification d’un terrain existant nécessitant un accès supplémentaire
Projet de développement : Construction de bâtiments multiples nécessitant des accès distincts
Mise en conformité : Places de stationnement obligatoires requérant un accès dédié

Contexte du mandat

Dans le cas de notre mandat d’expertise, le terrain est accessible depuis le réseau routier public. Cependant, le projet potentiel peut être rendu plus profitable en créant une servitude de passage au travers de la parcelle voisine. La parcelle expertisée possède déjà un bâtiment positionné de manière à bloquer l’accès au reste du terrain. Le règlement communal ayant évolué, le coefficient d’occupation du sol permet aujourd’hui de construire un deuxième bâtiment.

La problématique d’accès

Afin de pouvoir aménager un nombre de places de parc suffisant pour respecter les normes communales, un accès autre que celui du réseau routier public est nécessaire. Cette contrainte est fréquente dans les zones urbaines denses de Genève et Lausanne par exemple où les règlements exigent un ratio précis de places par logement.

L’opportunité identifiée

Le terrain voisin possède un projet mis à l’enquête publique. Ce projet prévoit un chemin d’accès qui pourrait être prolongé jusqu’à la parcelle expertisée. Cette configuration permettrait de créer une servitude mutuellement avantageuse.

Afin de profiter de cet accès, il est nécessaire de dédommager le fonds servant”.

Le prix de la servitude est basé sur les coûts de construction du chemin d’accès. Cette méthode est la plus objective et la plus couramment utilisée en Suisse romande.

Répartition des coûts entre fonds servant et dominant

Le coût peut être calculé selon deux méthodes principales :

1. Répartition proportionnelle aux surfaces construites

Si le fonds dominant développe 800 m² de surface brute et le fonds servant 400 m², la répartition sera :

Fonds dominant : 2/3 des coûts
Fonds servant : 1/3 des coûts

2. Répartition par moitié (50/50)

Dans notre cas d’expertise, les coûts peuvent simplement être divisés en deux parts égales. Cette approche est justifiée lorsque les deux propriétés bénéficient équitablement de l’accès.

Notre approche chez EDIKOS

Le réseau EDIKOS regroupe des experts formés à l’EPFL, à l’Université de Fribourg et à la Haute école d’ingénierie et d’architecture de Fribourg. Cette approche collaborative garantit une analyse complète des servitudes de passage pour vos projets immobiliers à Genève, Lausanne, Neuchâtel, Fribourg et dans toute la Suisse romande.

Nous accompagnons :

Propriétaires privés dans l’optimisation de leur patrimoine
Promoteurs immobiliers dans l’analyse de faisabilité
Banques pour la valorisation des gages
Tribunaux pour les expertises judiciaires

Conclusion

La servitude de passage est un outil juridique et économique puissant pour optimiser la valeur d’un terrain. Son coût doit être calculé avec précision en tenant compte des bénéfices mutuels pour les fonds dominant et servant.

Une expertise immobilière professionnelle permet de quantifier l’impact financier exact et de négocier des conditions équitables.

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EDIKOS – Réseau d’experts immobiliers